Skupaj na poti do stanovanjskega kredita

Nakup, gradnja ali prenova nepremičnine brez dodatne finančne podpore sorodnikov in banke, je za večino nepredstavljiva. Ker je proces pridobivanja kredita nekoliko bolj dolgotrajen in zapleten, se ga je dobro lotiti sistematično in v sodelovanju z  banko, ki vam bo pripravila najustreznejšo ponudbo za kredit. 

Prvo informacijo o kreditu lahko pridobite že sami, tako da na naši spletni strani naredite informativni izračun kredita. Za natančnejši izračun kreditne sposobnosti in pripravo individualne ponudbe za kredit se oglasite v najbližji poslovalnici, kjer vam bo bančni svetovalec, na podlagi predloženih podatkov o vaših prihodkih, obveznostih, številu vzdrževanih članov povedal, koliko kredita lahko pridobite. Na sestanek prinesite čim več podatkov, saj bo izračun tako bolj primerljiv z dejansko višino kredita, ki vam ga bo banka pripravljena odobriti. Koristna informacija bo na primer: cena nepremičnine, ki jo želite kupiti, ali okvirna cena prenove oz. gradnje nepremičnine in dokumentacija o prihodkih v zadnjih 12 mesecih. 

Izračun zneska kredita je odvisen tudi od pogojev kredita, torej dobe in obrestne mere. Pri naši banki vam ponujamo stanovanjske kredite z odplačilno dobo do 30 let s fiksno in spremenljivo obrestno mero. Z bančnim svetovalcem se dogovorite, da vam izračun pripravi za različne dobe kredita in vrste obrestne mere (fiksno in spremenljivo), s tem se boste lažje odločili za kredit, ki je najprimernejši za vas. 

Dokumentacija, ki jo banka potrebuje za odobritev kredita, je odvisna od vaše zaposlitve, namena in zavarovanja kredita, zato je pomembno, da se že na začetku pozanimate katero dokumentacijo potrebujete in jo začnete sami vnaprej pripravljati. S tem  lahko celoten postopek sklenitve kredita steče hitreje, saj boste morda morali za izdajo nekaterih dokumentov čakati tudi več kot en mesec.

Pomembno je vedeti, da banka dokumentacijo vezano na nepremičnino zahteva za nepremičnino, ki je predmet financiranja in nepremičnino, ki je dana v zavarovanje, v kolikor je zastavljena (tudi) druga nepremičnina.

Za ugotavljanje kreditne sposobnosti bo banka praviloma zahtevala naslednjo dokumentacijo: 

• Potrdilo o plači (.pdf) ali Pogodbo o zaposlitvi in Kopije plačilnih list za zadnjih 12 mesecev ali izpisek prometa po transakcijskem računu v zadnjih 12 mesecih (če niste naš komitent), 
• Upravno izplačilno prepoved (.pdf),
• Osebni dokument in davčno številko.

Dokumentacija se razlikuje glede na vrsto zaposlitve in poslovno razmerje z banko. Komitenti s transakcijskim računom pri banki in rednimi prilivi z naslova plače praviloma potrebujete le dokument, ki dokazuje status zaposlitve in osebni dokument. 

Normiranci, tj. samostojni podjetniki brez bilance morate dostaviti Obračun akontacije dohodnine od dohodka doseženega z opravljanjem dejavnosti za zadnje leto, samostojni podjetniki z bilanco pa dokumentacije ne potrebujete, saj za izračun kreditne sposobnosti banka upošteva podatke iz javno dostopnih bilanc. Kmetovalci morate dostaviti odločbo o prejemu subvencij in potrdilo zadruge ali druge organizacije o vrednosti odkupa pridelkov v zadnjih 12 mesecih.

Pogoj za sklenitev stanovanjskega kredita za namen nakupa nepremičnine, je sklenitev kupoprodajne pogodbe. Kupoprodajna pogodba je nekakšna zaveza, ki jo date prodajalcu nepremičnine, da boste v dogovorjenem času poravnali njeno celotno kupnino. V ta namen plačate aro, ki tako vas kot prodajalca zavezuje k pogodbi. 

Kupoprodajna pogodba mora biti vedno pripravljena v pisni obliki, podpise vseh udeležencev iz pogodbe pa mora overiti notar. Pogodbo nato odnesete na davčno upravo, kjer odmerijo davek na nepremičnino, ki ga praviloma plača prodajalec. 

Za odobritev in kasneje sklenitev kreditne pogodbe za namen nakupa nepremičnine potrebujete:

• Vlogo za stanovanjski kredit (.pdf),
• Overjeno kupoprodajno pogodbo,
• Cenitveno poročilo, izdelano s strani cenilca nepremičnin, primernega za Banko (Banka izbere cenilca iz liste cenilcev, sprejemljivih za Banko), ki ob vlogi za kredit ni starejše od 10 mesecev in ki je izdelano za namene zavarovanega posojanja. Strošek opravljene cenitve plača stranka neposredno cenilcu.
• Izpisek iz zemljiške knjige (izpiše ga bančni svetovalec),
• Potrdilo o namenski rabi zemljišča,
• Izjave o neuveljavljanju predkupne pravice,
• Potrdilo o plačani ari.
   

Ko se odločate za gradnjo hiše, je smotrno že v smem začetku na banki preveriti svojo kreditno sposobnost. Gradnja hiše je izredno kompleksen projekt, ki lahko tudi preseže vaš proračun; v najslabšem primeru vam za dokončanje doma lahko celo zmanjka denarja. Šele, ko vam banka ponudi okvirno višino kredita, se lahko resneje lotite iskanja parcele, izrisa tlorisa ter pridobivanja vseh soglasij in projektne dokumentacije, za kar se je najbolje obrniti na projektanta. Ker natančno pozna vse postopke, vas lahko skozi proces od ideje do izvedbe pripelje veliko hitreje, kot če bi se spoznavanja zakonodaje lotevali povsem sami. 

Za odobritev in kasneje sklenitev kreditne pogodbe za namen gradnje nepremičnine torej potrebujete:

• Vlogo za stanovanjski kredit (.pdf),
• Pravnomočno gradbeno dovoljenje,
• Izpisek iz zemljiške knjige (izpiše ga bančni svetovalec),
• Cenitveno poročilo, izdelano s strani cenilca nepremičnin, primernega za banko, ki ob vlogi za kredit ni starejše od 10 mesecev in ki je izdelano za namene zavarovanega posojanja,
• Potrdilo pristojnega občinskega organa, da prostorski izvedbeni akt na tem zemljišču omogoča gradnjo stanovanjske hiše (lokacijska informacija),
• Oceno investicije in projektantski predračun nameravane gradnje,
• Dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja,
• Kadar je potrebno: odločbo občinskega organa o odmeri komunalnega prispevka, odločbo pristojne upravne enote o odmeri odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča in gozda, pogodbo med investitorjem in projektnim podjetjem o izdelavi projektne dokumentacije.

V primeru prenove ali adaptacije je zahtevana dokumentacija odvisna od posega v nepremičnino. 
Poraba kredita je praviloma namenska, kar pomeni, da se izplačuje postopoma, na podlagi računov, predračunov oziroma pogodbe o izvedbi del. Določen delež kredita se lahko izplača tudi brez predložitve tovrstne dokumentacije, na vaš transakcijski račun. 

Pomembno je vedeti, da je rok porabe kredita največ eno leto od sklenitve kreditne pogodbe. V tem roku morate zagotoviti izvedbo gradbenih del, ki se financirajo s stanovanjskim kreditom. 

Zagotovo ena pomembnejših postavk v procesu sklepanja kreditne pogodbe, s katero se izognete dodatnim finančnim bremenom v primeru nezmožnosti odplačevanja kredita. 

V Intesi Sanpaolo Bank lahko zavarujete kredit z zastavo nepremičnine, t. i. hipotekarni kredit, s katerim se praviloma zavaruje zneske nad 10.000 EUR. Zavarovanje s hipoteko pomeni, da za kredit zastavite svojo nepremičnino, ki v primeru nezmožnosti odplačevanja kredita postane last banke. To se sicer zgodi le v redkih primerih, saj se vselej trudimo iskati rešitve v vašo korist, in vam v ta namen običajno zagotovimo odlog plačila kredita. 

Stanovanjski kredit lahko zavarujete tudi s plačilom premije pri zavarovalnici. V tem primeru je najdaljša odplačilna doba kredita 20 let, najvišji znesek pa 50.000 EUR.

Za dodatno finančno preskrbljenost vas in vaših družinskih članov lahko poskrbite tudi tako, da izberete življenjsko zavarovanje kreditojemalcev. V primeru najhujšega, kredit poplača zavarovalnica in s tem razbremeni vaše najbližje. 

Pred pogodbeno dokumentacijo in kreditno pogodbo še enkrat natančno preberite in se s kakršnimi koli vprašanji obrnite na svojega bančnega svetovalca. Zdaj vas čaka le še overitev kreditne pogodbe pri notarju, ki poskrbi tudi za zastavo nepremičnine (v primeru zavarovanja kredita s hipoteko). Banka bo kredit izplačala skladno z dogovorjenim načinom porabe kredita. 

Datum objave: 5. 8. 2021