Ključ do lastne nepremičnine

Selitev v lasten dom predstavlja neizbežen korak v procesu osamosvajanja. Vsakdo si želi urediti svoj bivanjski prostor, pa naj bo to lastno stanovanje, hiša ali prizidek k hiši staršev ali drugih sorodnikov. Prav tovrstne rešitve so zaradi finančne ugodnosti in enostavnejših postopkov vse pogostejše.

Danes je najem stanovanjskega kredita za veliko večino edina možnost, kako priti do lastnega doma, pa naj bo to hiša ali stanovanje. Ob vedno poznejšem vstopu mladih na trg dela, nizkih obrestnih merah na vse oblike varčevanj in visokih cenah nepremičnin, je zgolj varčevanje za stanovanje oz. hišo žal skorajda nemogoče.

Sreča pa je, da so stanovanjski krediti trenutno zelo ugodni. Tako da, če imate redne prihodke in izpolnjujete pogoje za najem kredita, je vsekakor pravi čas za nakup nepremičnine. Cene le-teh so nedvomno visoke, vendar so visoke tudi najemnine. Če najamete stanovanjski kredit za nakup lastnega doma, boste denar za vsakomesečni obrok namenjali zanj in bo po koncu odplačilne dobe kredita, dom res vaš. Če pa plačujete najemnino, denar dobesedno »mečete skozi okno«.

Pomembno je, da pri izbiri oz. načrtovanju vašega novega doma upoštevate vaše finančne zmožnosti. Zato je smiselno, da se že v začetni fazi oglasite v bančni poslovalnici in skupaj z vašim svetovalcem preverite, kakšna je vaša kreditna sposobnost. Od tega je namreč odvisno, koliko kredita boste lahko najeli in posledično o kakšni vrednosti nepremičnine lahko razmišljate.

In kaj sploh je kreditna sposobnost – izraz, ki ga banke tako rade uporabljamo in ki je v postopku najema kredita neizogiben? Kreditna sposobnost pomeni, kakšen znesek ste mesečno sposobni odplačevati, ob čemer vam mora ostati dovolj sredstev za normalno preživetje. Na ta način ostanete znotraj vaših finančnih zmožnosti in se ne prezadolžite. Previsok mesečni obrok kredita ima namreč lahko dolgoročno velike posledice na kakovost življenja. Z  namenom preprečitve prezadolževanja potrošnikov, je Banka Slovenije 1. 11. 2019 uvedla dodatne omejitve kreditiranja prebivalstva, ki jih je večkrat dopolnila, nazadnje 1. 7. 2023. Zato bo tudi banka pred odobritvijo kredita najprej preverila vašo kreditno sposobnost.

Izračun kreditne sposobnosti na eni strani zajema vaše prilive oziroma prihodke, izračunane na podlagi dvanajstmesečnega povprečja (npr. plača z vključeno malico in prevozom, pokojnina, prejemki na osnovi pogodb o delu, prejemki iz naslova najemnin ter drugih dokazljivih rednih mesečnih prejemkov) in ostale prihodke (npr. regres) in na drugi strani odhodke za plačilo obstoječih kreditov ali lizingov. Če od prihodkov odštejete odhodke, si lahko na ta način okvirno že izračunate, kakšen znesek vam vsak mesec ostane na voljo.

Ob sklenitvi nove kreditne pogodbe vaše razmerje med odhodki (obroki za kreditne in leasing pogodbe) in prihodki ne sme preseči 50 %. Po plačilu vseh obrokov iz kreditnih in leasing pogodb vam mora vsak mesec ostati najmanj znesek minimalne kreditne sposobnosti potrošnika, ki znaša 745 EUR. Če preživljate družinskega člana ali drugo osebo, ki jo morate preživljati po zakonu, vam mora ostati tudi znesek v višini prejemka, določenega za osebo, ki jo preživljate, po merilih določenih z zakonom, ki ureja socialno varstvene prejemke, za dodelitev denarne socialne pomoči.

Svetujemo vam, da ste pri izračunu čim bolj realni in se ne obremenite do roba vaših finančnih zmožnosti. Pustite si nekaj rezerve za primer nepredvidenih izrednih stroškov, kot je morebitno popravilo avtomobila ali gospodinjskega stroja, zdravstvene storitve ipd. Na drugi strani se vam lahko zmanjšajo tudi prihodki (npr. zaradi upokojitve, zamenjave ali celo izgube zaposlitve).

Če boste kredit najeli skupaj s partnerjem/-ko in tudi ta prejema mesečne prihodke, to poveča maksimalni znesek kredita in višino maksimalnega mesečnega obroka. Višina obroka, ki ga posameznik lahko odplačuje je namreč odvisna od njegove kreditne sposobnosti.

Nakup nepremičnine je smiseln, če vam je uspelo privarčevati najmanj tretjino ocenjene vrednosti nepremičnine. Če torej kupujete stanovanje, za katerega kupnina znaša 150.000 EUR in je ocenjena vrednost stanovanja enaka kupnini, je dobro, da imate privarčevanih vsaj 50.000 EUR, za preostali znesek, 100.000 EUR, pa lahko najamete stanovanjski kredit. Če pa je ocenjena vrednost nepremičnine višja od kupnine, je delež kredita lahko višji. Brez lastnih sredstev bo najem kredita praviloma dražji, težji ali pa sploh neizvedljiv. Ne glede na to pri naši banki mladim družinam, ki prvič rešujejo stanovanjski problem, poskusimo ponudbo prilagoditi njihovim potrebam.

Pogoji za najem stanovanjskega kredita so ustrezna kreditna sposobnost, ustrezno zavarovanje kredita (s hipoteko ali zavarovanjem pri zavarovalnici) in ustrezna starost kreditojemalca (ta ob koncu odplačilne dobe kredita ne sme presegati 75 let).

Kredit pri nas lahko najamejo tako naše stranke oz. komitenti kot tudi nekomitenti. Je pa ponudba za komitente, ki pri nas prejemajo plačo, praviloma ugodnejša. Ker gre pri stanovanjskem kreditu po večini za dolgoročnejše poslovno sodelovanje, se nekomitenti ob najemu kredita večinoma odločijo za zamenjavo banke in s tem možnost pridobitve ugodnejše obrestne mere za kredit. Naredite informativni izračun kredita s pomočjo kalkulatorja in preverite razliko.

Kljub vsem (finančnim) omejitvam, ki jih morate upoštevati pri izbiri nepremičnine je pomembno, da ste v vašo odločitev res prepričani in pri tem ne sklepate preveč kompromisov. Odločitev o nakupu doma je namreč dolgoročna in bo še dolga leta vplivala na kakovost vašega življenja. Prav tako boste kredit odplačevali prihodnjih 10, 20 ali pa celo 30 let. Zato je dobro, da si vzamete čas in o svoji izbiri dobro premislite. Le tako boste s končno odločitvijo res zadovoljni.

Za pripravo individualne ponudbe za stanovanjski kredit se oglasite v najbližji poslovalnici.

• Na sestanek se lahko naročite prek spletnega obrazca ali
• izbrano poslovalnico kontaktirajte po telefonu oz. e-pošti.

Datum objave: 20. 3. 2021; posodobitev: 11. 9. 2023